Trung Quốc Cân Nhắc Cải Tổ Thị Trường Nhà Ở Để Hạn Chế Bán Dự Án Chưa Hoàn Thiện

Chính sách mới chỉ áp dụng cho các khu đất bán ra sau khi quy định có hiệu lực và không bao gồm nhà ở xã hội. Chính quyền địa phương có thể linh hoạt trong việc triển khai.

Mục tiêu là hạn chế nguồn cung nhà mới và bình ổn giá, nhưng cũng có thể khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền, làm giảm số lượng công trình mới khởi công và đầu tư vào bất động sản.

Cải cách lớn ở thị trường địa ốc Trung Quốc

Trung Quốc đang cân nhắc một cải cách lớn trong cách thức bán nhà trên toàn quốc, theo đó các chủ đầu tư sẽ chỉ được phép bán nhà sau khi xây dựng xong, thay vì sử dụng mô hình bán trước – vốn đã góp phần làm trầm trọng thêm khủng hoảng nhà ở, theo các nguồn tin thân cận.

Sáng kiến này vẫn chưa được hoàn thiện và là một phần của “mô hình phát triển bất động sản mới” mà chính phủ trung ương đang xây dựng. Quy định dự kiến chỉ áp dụng đối với các lô đất được bán sau thời điểm thay đổi có hiệu lực và không bao gồm các dự án nhà ở xã hội. Chính quyền địa phương sẽ có quyền điều chỉnh linh hoạt khi triển khai.

Trong những năm gần đây, Trung Quốc đã cố gắng ngăn đà sụp đổ kéo dài của thị trường bất động sản – yếu tố đang đè nặng lên tiêu dùng và việc làm. Dù có một số dấu hiệu phục hồi nhờ các biện pháp hỗ trợ của chính phủ, phần lớn sự khởi sắc đến từ thị trường nhà ở thứ cấp, do người mua vẫn lo ngại về khả năng hoàn thành dự án đúng hạn của các chủ đầu tư.

“Mục tiêu chính của chính sách là hạn chế nguồn cung nhà mới và ngăn giá tiếp tục giảm,” Jeff Zhang, chuyên gia phân tích bất động sản tại Morningstar Inc. cho biết. “Các thành phố cấp thấp – nơi giá nhà giảm sâu – có thể sẽ triển khai chính sách này rộng rãi hơn.”

Bộ Xây dựng Trung Quốc chưa phản hồi yêu cầu bình luận qua fax.

Thêm về chính sách bất động sản Trung Quốc:

• Trung Quốc xem xét bãi bỏ trần giá đối với nhà tồn kho

• Trung Quốc dự định giảm mạnh thuế mua nhà để kích thích tài khóa

• Lãi suất vay mua nhà trị giá 5.000 tỷ USD có thể giảm từ tháng 9

Hệ thống bán trước hiện tại – cho phép bán nhà khi chưa xây xong – bị chỉ trích là làm gia tăng nguồn cung dư thừa và dẫn đến việc các chủ đầu tư vay nợ quá mức. Các dự án nhà ở dở dang từng gây ra làn sóng phản đối và ngừng trả nợ thế chấp trên diện rộng trong vài năm gần đây.

Vào thời điểm khủng hoảng bất động sản bắt đầu năm 2021, khoảng 90% nhà mới được bán dưới hình thức bán trước. Tỷ lệ này đã giảm xuống khoảng 74% vào năm ngoái, theo dữ liệu của China Real Estate Information Corp.

Rủi ro với chính sách mới

Tuy nhiên, việc loại bỏ mô hình bán trước trên toàn quốc có thể làm gia tăng áp lực dòng tiền đối với các chủ đầu tư – những người vốn đã bị cắt đứt khỏi các nguồn tài chính khác và đang phải vật lộn với tình trạng doanh số sụt giảm.

“Việc hủy bỏ cơ chế bán trước sẽ khiến các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc mua đất, do họ phải cân nhắc dòng tiền theo mô hình mới,” ông Raymond Cheng, trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc tại CGS International Securities (Hong Kong) nhận định. “Điều này có thể dẫn đến việc tiếp tục giảm số dự án mới và mức đầu tư toàn ngành.”

Chỉ số bất động sản của Bloomberg theo dõi các cổ phiếu bất động sản Trung Quốc đã giảm thêm 1,7% sau khi báo cáo được công bố.

Các công ty có vốn mạnh sẽ hưởng lợi từ mô hình mới, vì họ có thể tự tài trợ cho việc xây dựng mà không cần huy động vốn trước từ người mua. Theo mô hình này, các công ty bất động sản sẽ không được nhận tiền bán nhà trước khi công trình hoàn thiện. Trước đây, họ có thể sử dụng khoản tiền này để mua thêm đất và phát triển dự án mới.

Ông Lý Vân Trạch (Li Yunze), lãnh đạo Cục Quản lý Giám sát Tài chính Quốc gia, cho biết vào thứ Tư rằng cơ quan sẽ đẩy nhanh triển khai cơ chế tài chính hỗ trợ cho “mô hình phát triển mới” này nhằm bình ổn lĩnh vực bất động sản, dù chưa đưa ra chi tiết cụ thể.

Thị trường nhà ở mới tại Trung Quốc vẫn yếu trong tháng 4. Dữ liệu tư nhân cho thấy doanh số từ 100 chủ đầu tư lớn nhất giảm 8,7% so với cùng kỳ năm trước. Sự sụt giảm này diễn ra sau khi Tổng thống Mỹ Donald Trump áp thuế trừng phạt đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, càng làm tăng áp lực cho Bắc Kinh phải hành động nhanh chóng.

Các nhà quản lý tài chính Trung Quốc hôm thứ Tư cũng công bố một loạt biện pháp nới lỏng, bao gồm giảm lãi suất chính sách và tỷ lệ dự trữ bắt buộc của ngân hàng, nhằm hỗ trợ nền kinh tế đang chịu tác động từ cuộc chiến thương mại thứ hai với Mỹ.

Đây không phải lần đầu tiên chính quyền tìm cách kiểm soát hình thức bán trước. Từ đầu năm 2024, hơn 30 thành phố đã tự triển khai thí điểm việc bán nhà hoàn thiện. Bộ Xây dựng Trung Quốc trong hội nghị công tác thường niên tháng 12 năm ngoái cũng nhấn mạnh sẽ “thúc đẩy mạnh mẽ và có trật tự” việc bán nhà đã xây xong như một phần trong nỗ lực cải cách lĩnh vực này.

Nguồn: Bloomberg

Việt Nam có khả năng học theo không?

Khả năng: Có, nhưng cần thời gian và điều kiện.

1. Mô hình bán trước đang phổ biến ở Việt Nam: Hiện tại, đa số các dự án căn hộ tại Việt Nam đều theo mô hình pre-sale. Người dân đặt cọc từ khi dự án chưa xây xong để được giá tốt, còn chủ đầu tư dùng dòng tiền đó để tài trợ tiếp dự án.

2. Chính phủ Việt Nam đã từng đề cập đến rủi ro từ hình thức bán nhà hình thành trong tương lai, nhất là sau các vụ "treo dự án", chậm tiến độ hay vỡ nợ (ví dụ điển hình: Tân Hoàng Minh, Novaland…).

3. Nếu Trung Quốc thành công với mô hình mới, Việt Nam có thể coi đây là "case study" để áp dụng thí điểm tại các thành phố lớn hoặc với các dự án cao cấp.

Tác động nếu Việt Nam chuyển sang bán nhà sau khi hoàn thiện

Tích cực:

1. Tăng niềm tin người mua: Người dân sẽ không còn lo sợ việc bị “lùa gà” vào các dự án chưa có gì ngoài bản vẽ.

2. Giảm rủi ro tài chính cho hệ thống ngân hàng: Ngân hàng không phải giải ngân cho các dự án rủi ro chưa có gì đảm bảo.

3. Thị trường lành mạnh hơn, thanh lọc chủ đầu tư yếu kém.

Tiêu cực/ngắn hạn:

1. Tăng áp lực dòng tiền lên chủ đầu tư: Do không còn dòng tiền đặt cọc sớm, chỉ những doanh nghiệp có tài chính mạnh mới sống sót.

2. Nguồn cung nhà mới có thể giảm mạnh trong vài năm đầu, dẫn đến tăng giá bán do khan hàng.

3. Giá bán có thể bị đẩy cao hơn, do chủ đầu tư phải gánh toàn bộ chi phí xây dựng ban đầu trước khi thu tiền.