Khủng hoảng Bất động sản Trung Quốc Bước vào Giai đoạn Nguy Hiểm Mới

Rủi ro gia tăng khi chính quyền buộc phải thực hiện gói cứu trợ đầu tiên tại đại lục và trái phiếu của tập đoàn bất động sản mang tính biểu tượng của Hồng Kông - New World - rơi vào tình trạng nguy cấp.

Sau bốn năm đứng ngoài cuộc khi các nhà phát triển bất động sản như China Evergrande Group rơi vào tình trạng vỡ nợ, các quan chức Đảng Cộng sản đã quyết định vào cuối tháng 1 rằng China Vanke Co. - một trong những tập đoàn bất động sản lớn cuối cùng của đất nước - ít nhất ở thời điểm hiện tại, là "quá lớn để sụp đổ". Khi giá trái phiếu của Vanke lao dốc và công ty cảnh báo về khoản lỗ kỷ lục 6,2 tỷ USD trong năm đầu tiên, các quan chức từ quê hương của công ty tại Thâm Quyến đã can thiệp để giành quyền kiểm soát hoạt động và củng cố nguồn vốn.

Sự can thiệp chưa từng có này đã giúp thị trường thở phào nhẹ nhõm, nhưng đồng thời cũng nhấn mạnh một thực tế ảm đạm: cuộc khủng hoảng bất động sản đã làm suy yếu nền kinh tế Trung Quốc và tạo ra một đống nợ xấu trị giá gần 160 tỷ USD - lớn nhất thế giới - đang ngày càng tồi tệ hơn.

Dấu hiệu rắc rối đang xuất hiện ở khắp mọi nơi. Sự phục hồi ngắn ngủi của doanh số bán nhà đã nhanh chóng mất đà bất chấp nhiều vòng kích thích từ chính quyền của Chủ tịch Tập Cận Bình. Các ngân hàng Trung Quốc hầu như đã ngừng cho vay đối với các dự án bất động sản bên ngoài các thành phố lớn như Thượng Hải, theo những người am hiểu về vấn đề này. Trong khi đó, các chủ nợ quốc tế đang mất kiên nhẫn: nhiều thỏa thuận tái cơ cấu nợ đang đổ vỡ, và ít nhất một chục nhà phát triển bất động sản đang đối mặt với yêu cầu thanh lý, bao gồm những cái tên từng lừng lẫy như Country Garden Holdings Co.

Cơn đau cũng đang lan sang Hồng Kông khi khách hàng và du khách Trung Quốc rút lui. New World Development Co., một tập đoàn bất động sản thuộc sở hữu của một trong những gia tộc giàu có nhất tại trung tâm tài chính này, đang gấp rút bán tài sản và thế chấp một số bất động sản quan trọng khi khoản lỗ ngày càng chồng chất.

Nhà phát triển Hồng Kông New World Dự báo Khoản Lỗ Đầu Tiên Trong 20 Năm

Tất cả những điều này đồng nghĩa với rủi ro lớn hơn đối với nền kinh tế Trung Quốc, vốn đang vật lộn với tình trạng chi tiêu tiêu dùng chậm chạp và các mức thuế quan của Donald Trump. Nếu Bắc Kinh không có những hành động quyết liệt để khôi phục niềm tin của người mua nhà và ổn định thị trường bất động sản trị giá 15 nghìn tỷ USD, cuộc khủng hoảng ngày càng sâu sắc này có thể làm suy yếu vị thế của ông Tập trong các cuộc đàm phán thương mại với Trump và khiến dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục chảy ra khỏi Trung Quốc.

"Các nỗ lực cứu trợ của Trung Quốc đôi khi quá thận trọng, giống như dán băng cá nhân lên một vết thương do dao cắt," Huan Li, đồng sáng lập quỹ đầu cơ Forest Capital Hong Kong Ltd. với 200 triệu USD tài sản quản lý, nhận xét. "Họ không hành động cho đến khi tình hình trở nên tồi tệ nhất, nhưng khi điều đó xảy ra, có thể đã quá muộn. Việc hỗ trợ Vanke là một tín hiệu tích cực, nhưng chúng ta cần thấy nhiều biện pháp hơn nữa."

Giá Nhà Trung Quốc Lao Dốc Mạnh Nhất Trong Lịch Sử

Cuộc khủng hoảng này bắt đầu khi ông Tập chuyển hướng nền kinh tế Trung Quốc sang tăng trưởng dựa trên công nghệ, đồng thời giảm sự phụ thuộc vào lĩnh vực bất động sản. Chính phủ đã mạnh tay kiềm chế tình trạng đòn bẩy quá mức của các nhà phát triển và xử lý bong bóng nhà đất. Hệ quả là một cú sụp đổ trên thị trường đã khiến khối tài sản trị giá 18 nghìn tỷ USD của các hộ gia đình bốc hơi, theo một phân tích. Giá nhà đã giảm khoảng 30% so với mức đỉnh năm 2021, theo các nhà kinh tế. Tỷ trọng đóng góp của lĩnh vực nhà ở vào nền kinh tế đã giảm từ khoảng 24% xuống còn 19%.

Vụ vỡ nợ của China Evergrande vào năm 2021 đã cho thấy mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng, và các cuộc biểu tình của người mua nhà trên khắp cả nước đã bùng phát vào năm sau đó khi các công ty thiếu tiền mặt không thể hoàn thành các công trình.

Để giải quyết cuộc khủng hoảng, Bắc Kinh đã tập trung vào việc bàn giao nhà cho người mua thay vì giải cứu các công ty. Chính phủ yêu cầu các chính quyền địa phương và doanh nghiệp nhà nước mua lại các căn hộ chưa bán được, đồng thời cung cấp một số khoản tài trợ hạn chế để hoàn thiện các dự án còn dang dở. Ngoài ra, Bắc Kinh cũng giảm mạnh lãi suất thế chấp và dỡ bỏ các hạn chế mua nhà để kích thích nhu cầu. Tuy nhiên, những biện pháp này không nhằm mục tiêu làm bùng nổ thị trường mà chỉ để kiểm soát mức độ suy giảm.

Khủng hoảng Lan Rộng và Nguy Cơ Suy Thoái Kéo Dài

Mặc dù những biện pháp hỗ trợ đã giúp ổn định phần nào tình hình, nhưng nhu cầu mua nhà vẫn chưa phục hồi đủ nhanh. Một đợt phục hồi doanh số bán nhà trên toàn quốc sau gói kích thích tháng 9 đã nhanh chóng suy yếu. Doanh số bán nhà trong tháng 1 đã giảm 3,2% so với một năm trước đó, sau khi không thay đổi nhiều vào tháng trước đó, theo dữ liệu sơ bộ từ China Real Estate Information Corp.

Một vấn đề lớn hơn là tác động của nền kinh tế Trung Quốc yếu kém đang lan sang Hồng Kông. New World Development Co. đã vay nợ lớn để tài trợ cho các dự án thương mại và bán lẻ quy mô lớn như 11 Skies và Victoria Dockside, nhằm tận dụng chi tiêu của du khách và doanh nghiệp Trung Quốc. Tuy nhiên, với việc chi tiêu bán lẻ lao dốc và các công ty Trung Quốc đang gấp rút bán tháo tòa nhà văn phòng tại Hồng Kông, giá trung bình của các tòa nhà thương mại, trung tâm mua sắm và các bất động sản khác đã giảm hơn 40% so với mức đỉnh năm 2018.

Với tình hình hiện tại, nguy cơ là cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc sẽ tiếp tục kéo dài, làm suy yếu mục tiêu thúc đẩy tiêu dùng trong nước của Bắc Kinh. Điều này có thể khiến kế hoạch tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc gặp rủi ro vào thời điểm thuế quan của Mỹ đang đe dọa làm tổn thương xuất khẩu của nước này.

"Các biện pháp nới lỏng chính sách bất động sản sẽ không thể tự mình vực dậy ngành này," Sheldon Chan, nhà quản lý danh mục đầu tư tại T. Rowe Price Group Inc., nhận xét. "Thay vào đó, một gói kích thích toàn diện và được phối hợp chặt chẽ sẽ là giải pháp hiệu quả nhất để khôi phục niềm tin và thúc đẩy tiêu dùng."

Các tác động đến Việt Nam

Tác Động Đến Thương Mại Song Phương và Xuất Nhập Khẩu

• Giảm nhu cầu tiêu dùng từ Trung Quốc:
  Khi nền kinh tế Trung Quốc suy yếu, nhu cầu tiêu dùng trong nước cũng giảm theo, dẫn đến việc các doanh nghiệp Trung Quốc có thể giảm nhập khẩu hàng hóa, nguyên liệu từ các nước láng giềng, trong đó có Việt Nam. Các ngành xuất khẩu của Việt Nam như dệt may, điện tử, và hàng tiêu dùng có thể bị ảnh hưởng nếu thị trường tiêu thụ của Trung Quốc co hẹp.

• Gián tiếp tác động qua chuỗi cung ứng:
  Nhiều doanh nghiệp Việt Nam có chuỗi cung ứng liên kết mật thiết với Trung Quốc. Khi các nhà cung cấp Trung Quốc gặp khó khăn, điều này có thể gây gián đoạn nguồn cung hoặc làm tăng chi phí sản xuất đối với các doanh nghiệp Việt Nam.
  Khi khủng hoảng bất động sản gây áp lực lên các nhà phát triển Trung Quốc, các dự án xây dựng quy mô lớn, đặc biệt là các dự án hạ tầng và khu dân cư, có thể bị hoãn hoặc giảm quy mô. Điều này dẫn đến sự giảm nhu cầu về nguyên liệu xây dựng như xi măng, thép, gạch, v.v... từ thị trường Trung Quốc – một trong những thị trường tiêu thụ vật liệu xây dựng lớn trên thế giới.

2. Tác Động Đến Ngành Du Lịch và Dịch Vụ

• Sự giảm sút du lịch từ Trung Quốc:
  Việt Nam là điểm đến hấp dẫn đối với khách du lịch Trung Quốc. Tuy nhiên, khi khủng hoảng bất động sản và suy giảm kinh tế buộc người dân Trung Quốc thắt chặt chi tiêu, lượng khách du lịch sang Việt Nam có thể giảm, ảnh hưởng tiêu cực đến ngành du lịch, khách sạn, ẩm thực và các ngành dịch vụ liên quan.

• Thay đổi thói quen du lịch:
  Ngoài việc giảm số lượng khách, khách du lịch Trung Quốc có thể chuyển sang các lựa chọn du lịch trong nước hoặc các điểm đến có chi phí thấp hơn, từ đó làm giảm mức chi tiêu du lịch quốc tế – điều này sẽ tác động đến doanh thu từ ngành dịch vụ của Việt Nam.

3. Tác Động Đến Đầu Tư Trực Tiếp Nước Ngoài (FDI)

• Thận trọng của các nhà đầu tư Trung Quốc:
  Khi các tập đoàn bất động sản và các doanh nghiệp lớn ở Trung Quốc gặp khủng hoảng, nguồn vốn đầu tư nội địa sẽ bị thắt chặt. Điều này có thể dẫn đến việc các doanh nghiệp Trung Quốc rút lui hoặc hoãn các dự án đầu tư ở nước ngoài, bao gồm cả Việt Nam.

• Cơ hội từ nguồn vốn chuyển hướng:
  Trong bối cảnh đó, nếu Việt Nam có môi trường đầu tư ổn định và các chính sách khuyến khích, có thể tận dụng cơ hội khi dòng vốn đầu tư ngoại đến từ các nhà đầu tư quốc tế chuyển hướng tìm kiếm các thị trường mới thay thế Trung Quốc. Tuy nhiên, đây cũng đi kèm với rủi ro khi tâm lý đầu tư toàn cầu trở nên thận trọng hơn.

4. Tác Động Đến Hệ Thống Tài Chính và Ngoại Hối

• Áp lực lên thị trường tài chính khu vực:
  Bất ổn từ Trung Quốc có thể lan tỏa qua các kênh tài chính khu vực, ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư trong khu vực Đông Nam Á. Điều này có thể dẫn đến sự biến động trên thị trường chứng khoán và gây áp lực lên hệ thống ngân hàng Việt Nam, đặc biệt nếu có những khoản đầu tư gián tiếp liên quan đến tài sản Trung Quốc.

• Rủi ro ngoại hối:
  Nếu dòng vốn đầu tư từ khu vực bị thu hẹp hoặc có xu hướng rút lui, Việt Nam có thể đối mặt với áp lực giảm giá của đồng Việt Nam. Ngân hàng Nhà nước có thể cần phải triển khai các biện pháp ổn định tỷ giá nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực đến kinh tế trong nước.

5. Tác Động Về Địa Chính Trị và Chiến Lược Kinh Tế

• Sự thay đổi trong cân bằng quyền lực khu vực:
  Khủng hoảng kinh tế ở Trung Quốc có thể làm suy giảm ảnh hưởng chính trị – kinh tế của Bắc Kinh trong khu vực. Đối với Việt Nam, điều này vừa là thách thức (khi khu vực có thể trở nên bất ổn hơn) vừa có thể tạo ra cơ hội để tăng cường quan hệ hợp tác với các nước khác nhằm đa dạng hóa đối tác kinh tế và giảm sự phụ thuộc vào Trung Quốc.

• Chiến lược ứng phó:
  Việt Nam cần theo dõi sát sao diễn biến tại Trung Quốc để có những điều chỉnh kịp thời về chính sách kinh tế – tài chính, từ đó giảm thiểu rủi ro lan tỏa và tận dụng được các cơ hội từ bối cảnh mới.
  Trong bối cảnh kinh tế khu vực có nhiều bất ổn, chính phủ Việt Nam có thể triển khai các gói kích thích đầu tư vào cơ sở hạ tầng, nhằm bù đắp sự chậm lại của dòng vốn từ các đối tác nước ngoài. Điều này có thể tạo ra cơ hội cho ngành vật liệu xây dựng nội địa phát triển thông qua việc tăng cường các dự án công trình, hạ tầng giao thông, và các công trình công cộng.

Nguồn: Bloomberg