Trung Quốc tận dụng quỹ 10,9 nghìn tỷ Nhân dân tệ để cứu thị trường bất động sản

Trung Quốc đang khai thác một nguồn tài chính ít được chú ý trị giá 10,9 nghìn tỷ Nhân dân tệ (tương đương 1,5 nghìn tỷ USD) để vực dậy thị trường bất động sản bằng cách cung cấp cho người dân một lựa chọn thay thế cho các khoản vay thế chấp từ ngân hàng.

Quỹ tiết kiệm nhà ở — một chương trình tiết kiệm do chính phủ quản lý nhằm hỗ trợ người dân mua nhà — đang trở thành nguồn tài chính ngày càng quan trọng khi các ngân hàng thận trọng hơn do lợi nhuận suy giảm. Năm ngoái, quỹ này đã vượt các ngân hàng về tổng dư nợ cho vay mua nhà, đạt mức 8,1 nghìn tỷ Nhân dân tệ.

“Đây là một trong những chính sách đi đầu trong nỗ lực hỗ trợ thị trường nhà ở,” bà Trần Văn Tĩnh, giám đốc nghiên cứu tại China Index Holdings cho biết. “Thị trường bất động sản vẫn chịu nhiều áp lực kéo dài, và nhiều chính quyền địa phương đã tận dụng chính sách này để giảm bớt gánh nặng vay thế chấp cho người dân.”

Chỉ số cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc do Bloomberg theo dõi đã tăng tới 3,2% vào thứ Ba — mức tăng mạnh nhất trong hơn một tháng — thu hẹp mức giảm từ đầu năm xuống còn 16%.

Chủ tịch Tập Cận Bình đã cam kết vực dậy thị trường bất động sản đang ốm yếu và chống lại các cú sốc từ bên ngoài. Thách thức này lại được nhấn mạnh trong tháng này khi Mỹ và Trung Quốc cáo buộc lẫn nhau vi phạm thỏa thuận đình chiến thương mại đạt được hồi tháng 5.

Hệ thống quỹ tiết kiệm nhà ở, được Trung Quốc áp dụng theo mô hình của Singapore cách đây ba thập kỷ, yêu cầu cả người lao động và người sử dụng lao động cùng đóng góp hàng tháng. Quỹ sau đó dùng tiền này để cho vay mua nhà, thường với lãi suất thấp hơn ngân hàng.

Lãi suất vay từ quỹ tiết kiệm nhà ở thấp hơn lãi suất chính sách ngân hàng

Tầm quan trọng của quỹ đang gia tăng trong bối cảnh các ngân hàng – vốn đã được huy động để hỗ trợ kinh tế suốt vài năm qua – đang vật lộn với biên lợi nhuận thấp kỷ lục, lợi nhuận tăng trưởng chậm và nợ xấu gia tăng.

Tuy nhiên, một số chuyên gia phân tích vẫn nghi ngờ việc nới lỏng điều kiện vay có thể đủ để giúp thị trường nhà ở phục hồi.

“Nỗ lực này cung cấp lựa chọn thay thế cho các khoản vay ngân hàng, nhưng không giải quyết được gốc rễ của vấn đề là thiếu hụt nhu cầu,” theo phân tích của Kristy Hung và Monica Si thuộc Bloomberg Intelligence.

Doanh số bán nhà ở vẫn tiếp tục giảm trong tháng 5. Gã khổng lồ bất động sản đang gặp khó Country Garden chứng kiến giao dịch lao dốc 28% trong tháng trước, phản ánh sự lo ngại của người mua về sức khỏe của công ty cũng như toàn ngành.

Thách thức trong quá khứ

Trong quá khứ, quỹ tiết kiệm nhà ở từng bị sử dụng kém hiệu quả do vướng nhiều quy định hạn chế.

Khi mua nhà, tầng lớp trung lưu Trung Quốc thường vay kết hợp — phần lớn từ ngân hàng với lãi suất cao hơn, và phần nhỏ hơn, rẻ hơn từ quỹ tiết kiệm nhà ở.

Số tiền một người có thể vay từ quỹ bị giới hạn — phụ thuộc vào số tiền đã đóng vào quỹ, tình trạng hôn nhân, v.v. Nhiều địa phương cũng cấm dùng tiền trong quỹ để thanh toán tiền đặt cọc.

Từ năm ngoái, nhiều thành phố đã bắt đầu nới lỏng các quy định. Theo China Index Holdings, năm nay đã có ít nhất 50 thành phố điều chỉnh điều kiện sử dụng các khoản vay từ quỹ này, bao gồm tăng hạn mức vay.

Tại Thâm Quyến — nơi được xem là thành phố đắt đỏ nhất Trung Quốc — chính quyền đã cho phép người dân rút tiền từ quỹ để đóng tiền đặt cọc. Động thái này nối tiếp đợt nới lỏng lớn hồi tháng 3, gần như gấp đôi hạn mức vay thế chấp so với năm 2023.

Việc sử dụng quỹ đang tăng nhanh. Tại Bắc Kinh, quỹ đã tài trợ cho 33% các khoản vay mua nhà vào năm ngoái, so với 29,4% vào năm 2020.

Vay mua nhà rẻ hơn

Ngân hàng trung ương Trung Quốc gần đây đã cắt giảm lãi suất cho vay từ quỹ tiết kiệm nhà ở, khiến chúng rẻ hơn tới 0,9 điểm phần trăm so với các khoản vay từ ngân hàng.

Dù mức cắt giảm này giúp người mua nhà giảm khoảng 3% chi phí vay, nhưng “tác động vẫn còn hạn chế” và khó có thể kích thích mạnh nhu cầu mua nhà, theo ông Liu Jieqi – chuyên gia phân tích bất động sản tại UOB Kay Hian.

“Nó cho thấy nỗ lực của chính phủ,” ông Liu nói. “Nhưng về lâu dài, sự phục hồi toàn diện của thị trường bất động sản phụ thuộc vào việc triển khai chính sách hiệu quả và triển vọng kinh tế tích cực hơn.”

Hiện tại, quỹ tiết kiệm nhà ở đang giúp bù đắp khoảng trống do ngân hàng rút lui. Dư nợ cho vay mua nhà từ quỹ tăng 3,4% trong năm 2024, trong khi các khoản vay từ ngân hàng thương mại giảm 1,3%.

Tăng trưởng vay từ quỹ vượt ngân hàng thương mại

Nhiều địa phương đã nới lỏng quy định cho vay từ quỹ tiết kiệm nhà ở.

Khác với ngân hàng, quỹ này còn nhiều “dư địa” để đẩy mạnh cho vay. Với sự đóng góp của gần 180 triệu người lao động và doanh nghiệp trên toàn quốc, quỹ hiện có tổng giá trị 10,9 nghìn tỷ Nhân dân tệ vào năm 2024 – cao hơn hẳn tổng dư nợ vay thế chấp của nó, theo dữ liệu chính thức.

Eli Zhang – một nhà nghiên cứu khoa học máy tính – là ví dụ tiêu biểu cho những người trẻ được hưởng lợi từ quỹ. Cô đã mua một căn hộ 65 mét vuông tại ngoại ô Bắc Kinh năm 2023 và hiện đang sử dụng khoản vay từ quỹ để chi trả một phần trong khoản thế chấp trị giá 550.000 USD.

“Lãi suất vay từ quỹ tiết kiệm nhà ở đang ngày càng rẻ,” Zhang chia sẻ. “Nhờ đó, tôi có thể gánh khoản vay một cách dễ chịu hơn, với lãi suất chỉ khoảng 2,85%.”

Nguồn: Bloomberg